Calcule a parcela mensal de um financiamento imobiliário, quanto você paga de juros no total e veja a dívida diminuir ano a ano.
| Ano | Parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 22.754 | R$ 3.353 | R$ 19.401 | R$ 296.647 |
| 2 | R$ 22.754 | R$ 3.578 | R$ 19.177 | R$ 293.069 |
| 3 | R$ 22.754 | R$ 3.817 | R$ 18.937 | R$ 289.252 |
| 4 | R$ 22.754 | R$ 4.073 | R$ 18.681 | R$ 285.179 |
| 5 | R$ 22.754 | R$ 4.346 | R$ 18.409 | R$ 280.833 |
| 6 | R$ 22.754 | R$ 4.637 | R$ 18.118 | R$ 276.196 |
| 7 | R$ 22.754 | R$ 4.947 | R$ 17.807 | R$ 271.249 |
| 8 | R$ 22.754 | R$ 5.279 | R$ 17.476 | R$ 265.970 |
| 9 | R$ 22.754 | R$ 5.632 | R$ 17.122 | R$ 260.338 |
| 10 | R$ 22.754 | R$ 6.009 | R$ 16.745 | R$ 254.328 |
| 11 | R$ 22.754 | R$ 6.412 | R$ 16.343 | R$ 247.916 |
| 12 | R$ 22.754 | R$ 6.841 | R$ 15.913 | R$ 241.075 |
| 13 | R$ 22.754 | R$ 7.299 | R$ 15.455 | R$ 233.776 |
| 14 | R$ 22.754 | R$ 7.788 | R$ 14.966 | R$ 225.987 |
| 15 | R$ 22.754 | R$ 8.310 | R$ 14.445 | R$ 217.677 |
| 16 | R$ 22.754 | R$ 8.866 | R$ 13.888 | R$ 208.811 |
| 17 | R$ 22.754 | R$ 9.460 | R$ 13.294 | R$ 199.351 |
| 18 | R$ 22.754 | R$ 10.094 | R$ 12.661 | R$ 189.257 |
| 19 | R$ 22.754 | R$ 10.770 | R$ 11.985 | R$ 178.487 |
| 20 | R$ 22.754 | R$ 11.491 | R$ 11.263 | R$ 166.996 |
| 21 | R$ 22.754 | R$ 12.261 | R$ 10.494 | R$ 154.735 |
| 22 | R$ 22.754 | R$ 13.082 | R$ 9.673 | R$ 141.653 |
| 23 | R$ 22.754 | R$ 13.958 | R$ 8.797 | R$ 127.695 |
| 24 | R$ 22.754 | R$ 14.893 | R$ 7.862 | R$ 112.803 |
| 25 | R$ 22.754 | R$ 15.890 | R$ 6.864 | R$ 96.912 |
| 26 | R$ 22.754 | R$ 16.954 | R$ 5.800 | R$ 79.958 |
| 27 | R$ 22.754 | R$ 18.090 | R$ 4.665 | R$ 61.868 |
| 28 | R$ 22.754 | R$ 19.301 | R$ 3.453 | R$ 42.567 |
| 29 | R$ 22.754 | R$ 20.594 | R$ 2.161 | R$ 21.973 |
| 30 | R$ 22.754 | R$ 21.973 | R$ 781 | R$ 0 |
Cada parcela é dividida em duas partes: juros sobre o saldo devedor e amortização, que reduz a dívida. Nos primeiros anos o saldo é alto, então a maior parte da parcela é juros. Conforme o saldo cai, a fatia de juros diminui e você quita a dívida cada vez mais rápido.
PMT = P × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
PMT é a parcela mensal, P o valor financiado, i a taxa mensal (taxa anual ÷ 12) e n o número de meses. No sistema SAC a amortização é constante (P ÷ n), então as parcelas começam mais altas e diminuem todo mês.
Esta simulação cobre apenas juros e amortização. Financiamentos reais também incluem seguros, taxas e, no caso de imóveis, IPTU e condomínio — confira o custo efetivo total (CET) com o banco.
Um financiamento de R$ 300.000 a 6,5% ao ano em 30 anos custa R$ 1.896 por mês. No primeiro ano, cerca de 85% de cada parcela é juros — a dívida mal anda. Levando até o fim, você paga R$ 382.633 só de juros: mais do que o valor financiado.
Reduzindo o prazo para 15 anos, a parcela sobe para R$ 2.613, mas o total de juros cai para R$ 170.398 — uma economia de mais de R$ 212.000. Essa é a troca para testar acima: uma parcela maior que cabe no bolso hoje versus décadas de juros.
Na tabela Price a parcela é constante durante todo o prazo. No SAC (amortização constante), a dívida é reduzida em uma fatia fixa todo mês, então as parcelas começam mais altas que na Price e diminuem com o tempo. O SAC costuma pagar menos juros no total, mas exige mais renda no início.
Porque o saldo devedor permanece grande por muitos anos e os juros incidem sobre ele todo mês. Em prazos longos é comum o total de juros se aproximar ou até superar o valor financiado. Reduzir o prazo ou amortizar por fora diminui drasticamente esse custo.
Não. Ela simula apenas juros e amortização a uma taxa fixa. Some seguro (MIP/DFI), taxas do banco e impostos à parcela para estimar o custo mensal real.
Estimativas apenas para fins educativos, baseadas em taxas constantes. Investimentos e financiamentos reais variam — consulte um profissional qualificado antes de tomar decisões financeiras.